Silberfische oder Papierfische in der Mietwohnung oder im gemieteten Haus – sie sind nicht nur ein Ärgernis, sondern verursachen zum Teil auch Schäden. Ob und wann eine Mietminderung bei einem Fischchen-Befall möglich ist und welche bisherigen Urteile es in Bezug zu Fischchen gab, stellen wir Ihnen in diesem Artikel vor.
Sind Silberfische oder Papierfische ein Mangel der Mietsache?
Damit eine Mietminderung rechtlich möglich ist, muss ein Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt. So formuliert es § 536 im BGB:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Typische Gründe für eine Mietminderung sind zum Beispiel eine nicht funktionierende Heizung, eine nicht funktionierende Toilette, Schimmel oder starker Baulärm. Das sind alles sogenannte Sachmängel und die Minderung der Miettauglichkeit ist eindeutig: Ohne Heizung wird es zu kalt, eine nicht funktionierende Toilette schränkt die Hygiene deutlich ein, Schimmel ist gesundheitsschädlich.
Das Gesetz definiert an dieser Stelle aber nicht, was genau ein Mangel ist und was eine „unerhebliche Minderung der Tauglichkeit“ bedeutet, die keine Mietminderung ermöglicht. Die Frage ist also: Ab wann ist ein Befall mit Silberfischen oder Papierfischen ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache aufhebt oder mindert und so eine Mietminderung rechtfertigt? Schauen wir uns dazu erst einmal ein paar wichtige Faktoren und anschließend ein paar Urteile aus der Vergangenheit an.
Unter anderem diese Faktoren spielen für die Beurteilung der Mietminderung bei Silberfischchen oder Papierfischchen eine Rolle:
- Sind es Silberfische (Lästlinge) oder Papierfische (Schädlinge)?
- Wer hat den Befall zu vertreten / worin liegt die Ursache?
- Wie stark ist der Befall und inwiefern ist die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt?
Der Unterschied zwischen Silberfischchen oder Papierfischchen
Silberfischchen und Papierfischchen sehen sich sehr ähnlich und auf den ersten Blick sind sie meist kaum zu unterscheiden. Beide Fischchen-Arten mögen es recht warm und sind nachtaktive, lichtscheue Tiere. Sie sehen sich sehr ähnlich. Der Körper ist langgestreckt tropfenförmig, der vordere Bereich ist breiter als der hintere Körperbereich. Sie haben sechs Füße, zwei lange Antennen und drei Schwanzfäden.
Papierfischchen sind etwas größer, bräunlicher und haben keine glänzenden Schuppen. Sie benötigen nicht, wie die Silberfischchen, eine hohe Luftfeuchtigkeit und besiedeln deshalb oft das ganze Haus, wohingegen die Silberfischchen meist nur in Räumen mit höherer Luftfeuchtigkeit wie Badezimmer, Küche, Keller oder auch Schlafzimmer vorkommen.
Beide Fischchenarten sind erst einmal harmlos. Sie beißen oder stechen nicht und übertragen auch keine Krankheiten. Ein ganz wichtiger Unterschied, vor allem auch für die Mietminderung, ist die Einordnung der Tiere.
Silberfischchen sind Lästlinge
Silberfischchen verursachen meist keine Schäden und haben sogar ein paar gute Seiten: Sie deuten frühzeitig auf ein mögliches Schimmelproblem hin und ernähren sich unter anderem auch von Schimmelsporen und Milben. Sie werden deshalb als Lästlinge eingestuft – sie sind lästig, aber eben nicht gefährlich und verursachen in einer normalen Menge auch keine Gesundheitsschäden.
Papierfischchen sind Schädlinge
Papierfischchen hingegen sind Materialschädlinge, da sie sich vor allem von – wie es der Name schon sagt – Papier ernähren. Das können zum Beispiel Bücher, Dokumente, Bilder, Poster und andere Kartonagen sein, aber auch Kleidungsstücke, meist aus Baumwolle.
In einer sehr großen Anzahl können aber beide Fischchen-Arten gesundheitlich bedenklich sein. Mehr dazu können Sie hier lesen: Gesundheitliche und psychische Belastung durch einen Fischchen-Befall.
Wer hat den Befall (Ursache) zu vertreten – ist eine Mietminderung überhaupt möglich?
Ebenfalls wichtig für die Beurteilung, ob eine Mietminderung möglich ist, ist die Ursache des Befalls. Denn für einen Befall, den der Mieter selbst zu vertreten hat, kann der Vermieter nicht zur Verantwortung gezogen werden und es ist keine Mietminderung möglich.
In diesen Fällen ist die Ursache ziemlich eindeutig und liegt auf Seite der Vermieters:
- Der Befall war schon vor Mietbeginn vorhanden
- Der Befall ist auf bauliche Mängel zurückzuführen, denn diese hat der Vermieter zu vertreten
Tritt der Befall erst im Laufe des Mietverhältnisses auf, so muss auch hier die Ursache geklärt werden. Liegt die Ursache in Gegebenheiten, die der Mieter zu vertreten hat, dann kann er hierfür auch keine Mietminderung geltend machen. Das ist zum Beispiel in diesem Fällen so:
- Keine ausreichende Belüftung in der Wohnung (zu hohe Luftfeuchtigkeit, z. B. durch das Wäsche Trocknen in der Wohnung ohne ausreichendes Stoßlüften)
- Mangelnde Hygiene in der Wohnung
- Eingeschleppte Papierfischchen, z. B. durch Online-Shopping
Wenn der Vermieter nicht für die Ursache des Befalls verantwortlich ist, so ist eine Mietminderung nicht möglich und der Mieter muss die Kosten für die Beseitigung des Befalls selbst übernehmen.
Das wird aber in wenigsten Fällen so sein, denn ein Ungezieferbefall ist in der Regel vom Vermieter zu beseitigen und er müsste beweisen, dass der Befall ein Verschulden des Mieters ist.
Ebenfalls wichtig: Der Mieter muss den Befall mit Silberfischchen oder Papierfischchen beweisen! Dafür eignen sich vor allem Klebefallen (sogenannte „Monitoring-Fallen“), die strategisch an Laufwegen und Verstecken der Insekten positioniert werden. Diese sollten Sie dann natürlich aufbewahren. Sollten Sie tote Exemplare entdecken, können Sie diese in einem Schraubglas aufheben.
Klebefallen zum Fischchen-Monitoring (30 Stück)
Pflichten des Mieters bei Silberfischchen oder Papierfischchen
Als Mieter haben Sie eine Mitwirkungspflicht und sind dazu verpflichtet, den Vermieter umgehend über Mängel an der Mietsache zu informieren. Dazu zählt auch ein erheblicher Befall mit Fischchen. Ein paar Silberfischchen im Badezimmer sind normal und hinzunehmen, diese müssen Sie nicht melden.
Wenn Sie bei einem starken Befall jedoch keine Meldung an den Vermieter machen, kann dies dazu führen, dass der Vermieter Schadenersatz von Ihnen verlangen kann. Das ist zum Beispiel bei Wasserschäden sehr wichtig, wenn sich aufgrund der nicht-Meldung oder einen stark verzögerten Meldung ein stärkerer Schaden ergeben hat. Bei Papierfischchen kann es sich zum Beispiel darauf beziehen, dass zunächst nur ein Raum befallen war und nun eine ganze Wohnung oder das gesamte Haus besiedelt ist – und damit die Bekämpfung kostspieliger wird. Zudem kann die „Nicht-Meldung“ dazu führen, dass Sie keine Mietminderung und keinen Schadenersatz mehr durchsetzen können.
Deshalb: Im Zweifel immer den Vermieter informieren!
Die Höhe der Mietminderung: Inwiefern ist die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt?
Wichtig für die Höhe der Mietminderung ist die Beurteilung, wie sehr die Mietsache (Wohnung oder Haus) beeinträchtigt ist und nicht wie gewohnt genutzt werden kann. Ein paar Silberfischchen im Badezimmer stellen keine große Beeinträchtigung dar – eine Mietminderung ist in diesem Falle nicht möglich. Sollte aber die ganze Wohnung mit einer großen Menge besiedelt sein, so hat dies zum Beispiel dies ganz andere Folgen (Schäden, Besiedlung von Regalen und Kleiderschränken, Verstecke hinter Bildern und unter Teppichen, …). Dann ist die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt.
- Wie stark ist der Befall?
- Welche Räume sind befallen?
- Welche Folgen hat der Befall?
Neben der reinen Einschränkung durch den Befall sind auch die Folgen der Bekämpfungsmaßnahmen bei der Höhe der Mietminderung zu berücksichtigen. Wenn Gift in den Schlaf- oder Wohnräumen gesprüht wird, hat auch dies Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung.
Beispiele für Urteile zur Mietminderung bei Silberfischchen
Wir haben für Sie bisherige Urteile recherchiert, die einen ersten Anhaltspunkt liefern können.
Wenn nur wenige Silberfischchen auftreten, ist keine Mietminderung möglich:
- Urteil: 67 S 173/07
Nach Ansicht des Landgerichts Berlin stellt das Auftreten von zwei bis vier Silberfischen pro Tag keine Berechtigung zur Mietminderung dar. Denn darin habe keine erhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs gelegen. - 4 S 394/97
Das Amtsgericht Lüneburg entschied, dass das zeitweise auftreten von Silberfischen in Feuchträumen keine Mietminderung rechtfertigt, auch da das zeitweise Auftreten von Silberfischen in Feuchträumen nicht immer zu verhindern ist.
In diesen Fällen sah das Gericht eine Mietminderung gerechtfertigt:
- Urteil: AZ 2 C 675/87
In der Wohnung einer Mieters traten regelmäßig 10 bis 15 Silberfischchen auf. Weil die Silberfischchen einen Mangel der Mietsache darstellen, könne der Mieter laut Amtsgericht Lahnstein die Miete gem. § 537 Abs. 1 BGB mindern. 20 % Minderung seien hier angemessen. Die Beeinträchtigung sei erheblich gewesen und der Mieter sei gezwungen gewesen im Schlafzimmer Gift zu streuen, um die Silberfische zu beseitigen. Eine fristlose Kündigung des Mietervertrags sah das Gericht nicht als gerechtfertigt an, da keine Gesundheitsgefährdung vorgelegen habe. - Urteil: 7 C 118/89
Laut dem Amtsgericht Berlin-Tiergarten rechtfertigen 20 – 25 Silberfische täglich eine Mietminderung in Höhe von 15%. - Urteil: 201 C 254/05
Das Amtgericht Köln entschied, dass ein Befall mit Silberfischen in Kinderzimmer, Wohnzimmer, Arbeitszimmer, Küche und Diele eine Mietminderung von 5% ermöglicht.
Urteile zu einer Mietminderung bei Papierfischchen liegen noch nicht vor. Zur Zeit ist ein Fall in Wuppertal aktuell, die Verhandlung ist aber noch nicht abgeschlossen.
Auch Schadensersatz ist möglich
Neben der Mietminderung bei Silberfischen oder Papierfischen ist auch ein Schadensersatzanspruch denkbar! Dazu ist das BGB ziemlich eindeutig, es besagt:
Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
Hiermit ist der tatsächlich entstandene Schaden am Eigentum des Mieters gemeint. Das können im Falle von Fischchen zum Beispiel Fraßschäden an Kleidungsstücken oder Büchern sein.
Wann ist eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen?
Wenn Sie von dem Befall mit Silber- oder Papierfischchen vor Unterzeichnung des Mietvertrags wussten, dann ist eine Mietminderung nicht möglich (§ 536b – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme). Ebenfalls ist die Mietminderung ausgeschlossen, wenn Sie für den Befall selbst verantwortlich sind.
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Vorgehen für eine Mietminderung bei Silberfischen & Co.
Damit Sie eine Mietminderung durchsetzen können, müssen Sie:
- Den Vermieter über den Mangel informieren
- Bekämpfungsmaßnahmen ermöglichen
- Die Miete unter Vorbehalt überweisen
Wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Mietrecht.
Bitte beachten Sie, dass wir keine Anwälte sind und dies hier keine rechtliche Beratung darstellt.
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